城镇老旧小区改造，是党中央、国务院决策部署实施的重大民生工程和发展工程，对于满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
武汉市武昌区，作为湖北省委、省政府所在地，是全省政治、经济、文化、信息中心和武汉市江南核心功能区，地区生产总值突破1500亿元，拥有“首府、首义、首善、首创、首位”的“五首之区”美誉。
近年来，武昌区全面对标全国一线城市先进城区，加压奋进，做优做强，加快建设“金融之城”“设计之都”“文旅胜地”“商贸中心”“科创强区”，优化完善“一岸T轴一谷”功能布局，打造中心城区升级版。在全区范围内高标准、高水平实施老旧小区改造，既是武昌区实现“旧城复修、文脉复归、生态复原、生产复兴”的必要手段，也是践行以人民为中心的发展思想的必然要求。
今年以来，武昌区不断提高政治站位，切实增强做好城镇老旧小区改造工作的责任感、紧迫感，把老旧小区改造确定为今年区人大“一号议案”，由区委书记、区长余松领办，列入“我为群众办实事”实事项目清单。同时，该区成立以区政府分管副区长为组长，区政府办分管副主任、区房管局局长为副组长，相关部门和单位主要负责人为成员的工作领导小组，全面推动老旧小区改造工作。
武昌区房管局局长干毅介绍，该区始终坚持在城市品质提升和城市更新的大格局中进行谋划，用心用情，聚焦聚力，探索形成了一套行之有效的工作方法，真正把老旧小区改造“改”到群众的心坎上，让群众生活更方便、更舒心、更美好。
——坚持“问政于民、问需于民、问计于民、问效于民”，由街道、社区牵头编制改造设计和实施方案，按照“两上两下”要求广泛征求居民群众意见；召开老旧小区改造“十四五”规划听证会，充分听取人大代表、政协委员、社区工作者意见。
——坚持“能快则快、应减尽减”原则，建立联席会议集中协审机制，各部门通力合作，精简审批过程、加快审批速度、提高审批效率，优化立项及招标流程，让惠民工程尽早落地，不让老百姓多等一天。
——坚持“以建促管、管在建前”原则，将长效管理方案作为纳入改造的前提条件，积极探索老旧小区物业管理体系，巩固改造成果。
2021年，武昌区计划完成55个老旧小区改造项目，涉及建筑面积约277.97万平方米，居民约3.88万户，投入资金约14.5亿元。截至目前，已有27个项目开工，其余项目均已完成改造方案协审，预计年底前全部开工。无论是改造规模、惠及人数、资金额度还是改造进度，均在全市各城区中排名前列。
规划问政于民
老旧改造“十四五”规划广征民意
9月10日，武昌区房管局召开老旧小区改造“十四五”规划听证会，30多位区人大代表、区政协委员、社区居民代表和社区书记代表，与区房管局相关负责人和老旧社区改造规划编制单位面对面交流，“把脉问诊”、建言献策。
“2021年至2025年，武昌区要对282个老旧小区实施改造，总投资有多少？到目前为止，已完成多少投资？”围绕居民普遍关心的问题，武昌区人大代表邓兴松率先发问。武昌区房管局相关负责人细致作答。
“我们小区这回就被纳入了老旧小区改造的范围，施工队非常扎实，施工过程中工人师傅还专门试水，检验改造后的墙体是否漏水。前不久武汉下大雨，我们的房子一点都没漏水。”水果湖街放鹰台社区居民代表张芳蓉接过话，不停地点赞这个“惠民工程”。“很感谢区委、区政府，对老旧社区改造工作考虑得这么周全、细致。”
有期待，也有建议。
“老旧小区改造，必然增设大量设施设备，这些设施设备建好后，更要长久地管好、维护好。”
“老旧小区改造可以尝试‘一小区一规划’。例如，针对老年人多的小区，就多增设些健身区域；针对年轻人多的小区，就多划些停车位。”
“在老旧小区改造过程中，消防通道的设置，以及水网、电网的更新，也需要一并统筹考虑。”
“在老旧小区改造施工过程中，要明确施工队的进场时间和完工时间，要保持施工有序，尽量避免扰民，把好事办好。”
听证会上，区人大代表、区政协委员、社区居民代表、社区书记代表各抒己见、畅所欲言。
武昌区房管局相关负责人将大家的建议一一记录在案。“会后，我们将带着大家的建议，进一步研究，对规划方案进行优化升级，确保把这件惠民实事办到老百姓心坎里。”
设计问需于民
洪山路社区1个月5次踏勘形成初稿
洪山路4-1号建于上世纪90年代，有26层、128户居民。随着房屋日益老旧，外窗腐化、房屋漏水、门禁损坏等“老年病”不断出现，导致安全和卫生隐患。
2019年底，包括该楼在内，洪山路社区8栋居民楼被纳入老旧小区改造，300余户居民因此受益。
该社区书记王鹏介绍，在前期调研阶段，设计单位对小区进行踏勘，拿出初步方案，由社区通过民意调查、居民代表大会等形式征求居民意见。随后，设计单位按照居民意见对方案进行修改，并报给街道，再根据街道意见进行优化，并再次将修改后的方案反馈给居民，进一步听取居民的意见。“在‘两上两下’过程中，为充分征求居民意见，设计单位1个月内先后5次实地踏勘，才形成初稿。”
施工方现场负责人张宾说，为尽量避免施工扰民，施工时间严格控制在上午7时30分至11时30分、下午3时至傍晚6时，且保证每天“工完场清”。
监理方现场负责人于海燕说，在施工过程中，他们严格监督进场材料的质量，在每一道工序完工后都及时进行检查，并在施工过程中随时接受和反馈居民咨询和建议。
小区业委会主任张雪华则带领热心居民，逐户做好解释沟通与协调工作，在施工期间没有因施工扰民而产生较大的居民投诉。
洪山路社区还直接把项目办公室设在居民楼旁，召集项目施工方、社区、街道、业委会等四方现场办公，及时优化施工细节，回应居民关切问题。
今年5月，洪山路4-1号改造完工。如今再来到这个小区，门禁可扫描车牌自动抬杆，围墙被更换成崭新的透视栅栏。走进小区，新铺的沥青地面清爽整洁，不见垃圾；曾经的杂草堆被改建成休闲区，三三两两的老人正坐在椅子上，在树荫下乘凉；以前堵塞的排水沟，被疏通后重新铺设了盖板，消除了卫生死角；楼前一片荒废的空地，也布设了健步器、单杠等健身器材，被打造成健身空间。
改造借力于民
省一保小区群干同心拆除违章建筑
千家街省一保小区有居民楼5栋、住户120户，是原省一保幼儿园的单位宿舍，上世纪50年代始建，现已与原单位脱钩，纳入社会化管理。去年，该小区被纳入老旧小区改造计划，经过“两上两下”敲定的改造方案包含了违建拆除、平屋面防水保温、外墙裙整治翻新、楼道翻新、消防改造、室内外线路规整、文化墙改造和排水系统疏捞改造等八项内容。
千家街社区副主任尹本强介绍，这一方案征得了绝大部分住户的同意，但今年2月改造工程启动后，却遭到了个别居民的反对。先是拆除消防通道上三间违建房时，违建业主极力阻挠。后来，施工单位和社区群干清理各居民楼楼道、公共空地上堆放的杂物、垃圾，也遭遇了住户的不理解。
尹本强回忆说，矛盾最尖锐时，社区干部和施工人员被打骂、推搡、投诉、报警等情形都曾出现，但大家顶住了压力，挨家挨户做思想工作，摆事实、讲道理，团结群众、统一思想，并联合城管等相关部门，最终完成了违建拆除和垃圾清理，确保改造工程顺利完成。
如今小区面貌焕然一新，道路平整、环境干净、停车有序。尹本强还忙着跟施工单位——武汉武洲建筑工程有限责任公司项目经理袁胜商量，计划在小区建几座遮阳棚，“让大家夏天可以坐在室外聊天、纳凉。”
看着眼前的这些变化，尹本强心生感慨：“改造时受再多的委屈都是值得的，毕竟这是一件得民心的好事，提高了居民的幸福感、获得感、安全感。”
长效机制——
“养老+物业”探索老旧小区管理新模式
改造后缺乏长效管理，导致“建成无人管”，是老旧小区改造的一大痛点。
对此，武昌区委书记、区长余松明确提出，老旧小区改造要“建管结合、管在建前”，用前期的“建”为后期的“管”提供物质基础。
武昌区房管局负责人介绍，该区坚持改造与管理同步实施的原则，将长效管理方案作为纳入改造的前提条件，探索建立了专业化物业接管（帮管）、产权单位自管、居民自治管理和社区代管的老旧小区物业管理体系，因地制宜、分类指导，避免发生改造后“失管”现象。
9月8日，走进省一保小区，远远就能听见党群活动室里非常热闹。
这是一间普通平房，经过改造后屋顶和墙面修葺、粉刷一新，变成了一座“养老驿站”。室内四五十平方米的空间宽敞明亮，十几位老人正围坐在一起，兴高采烈地聊天。中午12点一到，来自湖北千家医康养老服务公司的“养老助理”付直成骑着电瓶车送来了一箱盒饭。
“10块钱两荤一素，味道好、分量足、干净卫生。65岁以上老人凭证件还能享受两块钱优惠，太实惠了。”老人们排队买饭，秩序井然，对菜品的味道和实惠的价格纷纷点赞。
这就是千家街社区联合湖北千家医康养老服务公司为省一保小区老年人提供的“幸福食堂”送餐服务。
社区副主任尹本强介绍，老旧小区改造要求同步建立后期管理的长效机制，而省一保小区居民很早就自发组织聘请了保洁和门卫，解决了卫生和安保等基础性需求。但下一步物业管理如何做，却成了问题。“毕竟，作为老旧小区，住户们付费购买专业化物业服务的意愿不强，无法吸引专业化物业公司进驻。”
社区调研后发现，省一保小区老年住户居多，相比于高水平、高收费的专业化物业服务，大家更需要便宜、实惠的社区居家养老服务。于是，社区依托合作养老机构——湖北千家医康养老服务公司，以小区党群活动室为“基地”，打造社区“养老驿站”，以此为中心辐射整个小区，向老年住户提供居家养老服务，以“养老+物业”的形式满足居民需求。
湖北千家医康养老服务公司负责人葛建介绍，该公司除提供“幸福食堂”送餐服务外，还为居民组织名医义诊，下一步还将推出“送菜上门”服务。目前，该公司还在小区推广智慧养老服务，免费为老年人上门安装物联网智慧设备，通过各种技术化手段，为老年人提供更加贴心的居家养老服务。“比如在老人家里安装智能人体感应器、一键报警器，可燃气体、水浸、烟感报警器等，一旦出现意外情况，系统会及时报警，提醒老人子女或‘养老管家’上门查看。”
审批提速——
“能快则快、应减尽减”绝不让老百姓多等一天
老旧小区改造是老百姓所急所盼的惠民工程，要求“当年立项、当年开工、次年完工”，执行时限要求更高。为此，武昌区各职能部门通力协作，在改造项目实施的前、中、后三个阶段创新工作方法，有效提高审批办理效率。
在前期设计规划阶段，街道、社区经过“两上两下”形成设计方案后，区相关部门马上组织召开联席工作，进行集中协审。区城管、消防、公安、交管部门会对方案中拆除违建、消防通道、安防设施、交通组织等内容提出要求，水务、供电、园林、文旅等部门则会将海绵城市、绿化提升、雨污分流、二次供水、加装电梯、文体设施等项目统筹到老旧小区改造项目中，避免反复施工导致扰民。区建设局基础设施科负责人介绍，这样修改出来的方案，既确保了百姓满意，又避免出现不合规、重复施工等情况，在后期专家评审时通过率大幅提升，“基本只做小修小改，很少出现颠覆性意见，避免了返工重来，有效节约了时间。”
在中期立项审批阶段，区发改局、建设局等部门按照“能快则快、应减尽减”原则，不断提升审批速度、提高审批效率，进一步节省了审批时间。区发改局相关负责人表示，该局积极贯彻落实国家、省、市关于企业投资和政府投资建设项目管理一系列决策部署，结合实际为项目业主提供审批、备案全过程咨询服务。目前，老旧小区改造项目的平均审批时长已由原来的30天压缩到了3天，基本做到了“随到随批”。
在后期招标施工阶段，区财政局与区房管局经过充分沟通，优化代建单位招标流程，打破了传统招标模式，将传统的“招费用”变为“招费率”。“此举将招标环节时长由40多天压缩到了20天左右。”区财政局相关负责人介绍。同时，该区还实施项目集中代建招标，在城建计划下达之后，将全区所有老旧小区改造项目整体打包，组织代建单位招标，尽早确立代建单位身份，为代建项目的顺利推进奠定了基础。(湖北日报)
